З 10 жовтня 2022 року операції з об’єктами нерухомого майна, що збудують у майбутньому, оподатковуються по-новому

Центральне міжрегіональне управління ДПС по роботі з великими  платниками податків повідомляє, що з 10 жовтня 2022 року набув чинності Закон України від 20 вересня 2022 року № 2600-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі – Закон № 2600-ІХ).

Основні зміни відповідно до Закону № 2600-ІХ зазнали:

Частина 1. Податок на додану вартість

1. Запропоновано встановити касовий метод для забудовників та девелоперів щодо визначення податкових зобов’язань з ПДВ щодо операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому.

Доповнено абз. 5 п. 187.1.  ст.187 Податкового кодексу за операціями з першого постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості застосовується касовий метод податкового обліку відповідно до пп. 14.1.266 п. 14.1 ст.14 Кодексу".

2. Включити до переліку операцій з «першого постачання житла» також операції з купівлі продажу неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/ майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

Викладено в новій редакції пп. 197.1.14 п.197.1 ст.197 Податкового кодексу постачання житла (об’єктів житлової нерухомості), неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, крім першого постачання таких об’єктів.

3. А також пп. 2 розд. XX "Перехідні положення" доповнено п. 85 таким змістом:

Установити, що датою виникнення податкових зобов’язань з податку на додану вартість за довгостроковими договорами (контрактами) на будівництво житла (об’єктів житлової нерухомості), які були укладені та щодо яких дозвіл на виконання будівельних робіт отримано до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", є дата фактичної передачі виконавцем результатів робіт за такими договорами (контрактами)".

Частина 2. Податок на доходи фізичних осіб

Установлено порядок оподаткування ПДФО доходу від операцій з неподільним об’єктом незавершеного будівництва/майбутнім об’єктом нерухомості, подільним об’єктом незавершеного будівництва та з відступлення прав вимоги за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Зокрема, визначено, що вказаний дохід оподатковується за ставкою 18% та водночас може бути зменшений на документально підтверджені витрати.

Викладено в новій редакції пп. та п. до ст. 172 Податкового кодексу, щодо порядку оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця.

Частина 3. Податок на прибуток підприємств

1. Визначено що є активами інституту спільного інвестування:

Доповнено абз. 2 пп. 141.6.1.  п.141.6 ст.141 Податкового кодексу для цілей цього підпункту під активами інституту спільного інвестування розуміється сформована (оплачена) за рахунок коштів спільного інвестування сукупність майна, корпоративних прав, нерухомості (в тому числі у вигляді неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та/або подільного об’єкта незавершеного будівництва), майнових прав, вимог та інших активів, передбачених законами та нормативно-правовими актами Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку".

2. Платники податку на прибуток підприємств, що здійснюють операції з першого продажу неподіленого житлового об’єкта житлової нерухомості, поряд з нормами, встановленими Податковим кодексом, мають право визначати податкове зобов’язання з податку на прибуток підприємств з урахуванням особливостей, визначених п. 141.12 ст. 141 Кодексу, зокрема:

141.12.1. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму доходу (виручки), що була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування в поточному податковому (звітному) періоді за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

141.12.2. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка була врахована замовником будівництва, девелопером будівництва, у фінансовому результаті до оподаткування за операцією із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості.

141.12.3. Фінансовий результат до оподаткування збільшується на суму доходу (виручки) від операцій із першого продажу (передачі покупцю) неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах зменшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості.

141.12.4. Фінансовий результат до оподаткування зменшується на суму нарахованих у бухгалтерському обліку витрат, що формують собівартість неподільного житлового об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка у попередніх податкових (звітних) періодах збільшила фінансовий результат до оподаткування замовника будівництва, девелопера будівництва, у тому податковому (звітному) періоді, у якому відбувається прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом відповідного об’єкта житлової нерухомості".